2021年12月中央经济工作会议首提新发展模式。针对房地产原有发展模式露出出的问题，，，市场普遍以为必要在供地模式、、住房供给模式、、融资模式、、开发模式等方面做出一系列方向性调整。在供地模式上，，，要逐步美满人地挂钩的地皮出让政策，，，提高地皮率
；要厘清存量建设用地规：：徒，，，节制增量，，，盘活存量
；加快集体地皮入市措施，，，形成多元化供地，，，稳地价稳房价。在融资模式上，，，要拓宽房企融资渠道，，，扩大直接融资比重，，，加快发展REITs等多种融资模式，，，降低金融系统风险。在住房供给模式上，，，加快成立和美满住房保险系统，，，大力发展以保险性租赁住房为主的租赁住房市场，，，落实「租购同权」
；逐步取缔商品房预售制度，，，预防房地产项目烂尾造成的金融风险和人民财富风险。在房地产存量运营模式上，，，疏导企业从增量开发转向存量运营，，，提高运营能力，，，逐步脱节高杠杆、、高负债、、高周转的开发模式。

（一）物业服务

疫情期间物业公司深刻小区治理为物业公司增长了新的竞争力，，，同时由于政策支持力度不休加大，，， 疫情以来中央层面陆续发文支持和激励物业服务业发展，，，支持阐扬物业服务在城市治理、、生涯服务中的重要作用，，，将来房企物业服务将持续急剧发展。据测算，，，到2030年全国住宅和非住宅物业治理面积别离为272、、117亿平，，，总体市场规模2.13万亿元，，，其中，，，基础物业服务市场规模1.55万亿元、、增值服务0.58万亿元。

受益于本钱推动，，，商品房交付规模扩大，，，非住宅领域进一步铺开以及城市服务、、增值服务等新业态的涌现，，，近年来我国物业服务营收增幅逐年扩大。2021 年56家上市物业企业披露的年报显示，，，整年计算实现交易收入1811亿，，，同比增长50.53%，，，整年计算实现归母净利润227亿，，，同比增长50.0%，，，近年来维持较高的增速。

目前物业服务收入重要蕴含基础物业治理、、小区增值、、非业主增值、、其他服务收入。随着中高频、、刚需型生涯服务渗入率提高以及产品和服务系统能力的提升，，，小区增值服务仍有较大发展空间。

从行业整体发展机缘来看，，，一方面，，，目前物业公司的增值服务正处在急剧索求与发展阶段，，，覆盖的业态逐步增多，，，行业空间的上限在不休提升，，，将来物业行业的业务领域将持续延长，，，从传统的住宅物业治理，，，到贸易、、公共、、基础设施，，，甚至片区、、城市的综合治理，，，从基础服务，，，到设施服务，，，再到资产服务。另一方面，，，物业服务行业整体的治理经营仍旧比力粗放，，，中后盾数字化水平仍有较大提升空间，，，将来行业的运营能力和盈利能力有望随着科技化升级迎来进一步的改善。

（二）租赁住房业务

当局「租售并举」的顶层政策明确，，，人丁加快向大城市和区域荟萃，，，我国住房租赁市场有望持续不变增长，，，有关市场预测，，，到2025年我国住房租赁市场规模有望达到3.28万亿，，，年复合增长率为7.99%。顶层政策方面，，，持续加大对租赁住房的支持力度。国务院办公厅印发《关于加快发展保险性租赁住房的定见》，，， 要求扩大保险性租赁住房供给，，，缓解住房租赁市场结构性供给不及。同时，，，基础设施公募REITs将保险性租赁住房纳入试点领域。各地执行规划和搀扶政策也相继落地，，，丽江市人才安居集团项目正式申报，，，成为全国首单正式申报的保险性租赁住房REITs项目，，，北京、、上！！、重庆等多地已有保险性租赁住房REITs试点项目正在推动中，，，预计将来将有更多保险性租赁住房REITs 项目涌现出来。人丁流动方面，，，一是我国人丁加快向大城市和区域荟萃，，，住房需要持续增长。全国第七次人丁普查调查了局显示，，，截至2020年底，，，北京、、上！！、昭通、、丽江、、成都和重庆等六个城市常住人丁超1700万，，，其中，，，丽江和昭通的外来人丁与城市总人丁的比例别离为69%和50%
；上：：捅本┑耐饫慈硕≌急纫泊锏42%和39%，，，超大城市住房需要持续增长。二是市辖区内人丁流动性加强，，，推动租赁住房需要扩大。2020年市辖区内人户分离人丁规模约为1.17亿，，，与2010 年的0.4亿相比增长了约0.77亿，，，增长192.7%。

从行业整体发展机缘来看，，，目前中国的住房租赁市场重要分为市场化租赁市场和保险型租赁市场，，，其中，，，市场化租赁市场按产权集中度分为散布式和集中式两种，，，仍以质量参差不齐的C2C为主，，，品牌化、、机构化长租公寓占比极低，，，远低于美国、、日本等成熟市场，，，因而产权集中、、便于尺度化运营和治理的集中式长租公寓受到越来越多市场参加者的关注，，，并且是将来供给的重要类型。

（三）轻资产代建业务

我国代建发源于当局代建，，，近年来贸易代建伴随房地产行业的发展而迅速扩容且具备增长潜力，，，目前已出现当局代建、、贸易代建、、本钱代建三足并存的局面。凭据中指院数据，，，2010-2020年中国房地产代建市场单年新签合约项目数量及构筑面积年复合增速均超24%，，， 预计2025年国内代建潜在市排场积有望增至9.1亿平。2021年中国代建行业为4.8%的渗入率，，，而依照欧美国度30%的渗入率预估，，，中国代建行业仍有5.2倍的渗入空间，，，整体代建市场远景可观。目前百强房企中共有38家房企进入代建赛道，，，随着其它房企陆续参与，，，代建市场将有更多的竞争者。

代建的性质是提供项目运营服务的轻资产模式，，，利润率较高，，，在市场震荡期受波及影响较小。以行业龙头绿城治理和中原建业为例，，，2021年两家上市企业的净利润增速别离为31.9%及13%
；毛利也维持在高位水平：： 中原建业维持着59%的净利润率，，，绿城治理2021年毛利率为46.4%。

从行业整体发展机缘来看，，，当局代建方面，，，政策激励的城市基础设施建设、、城市更新及保险性住房等亦有望带来代建存量及增量拓展市场。贸易代建方面，，，集中供地和前期政策收紧，，，一方面，，，中小型企业生计压力增大，，，与驰名度高的代建公司合作，，，有助于提高其市场驰名度和市场竞争能力
；另一方面，，，2021年以来行业深度调整，，，众多开发经验不及的处所国企和城投公司大量拿地，，，为代建行业发展提供潜在动力。本钱代建方面，，，随着金融机构参加脱险及高压房企资产措置，，，代建企业可将专业优势与金融机构的资金优势相结合，，，实现双赢。

（四）城市更新业务

近年来，，，我国城市化过程不休加快，，，人丁持续地向都市圈涌入，，，不少城市面对开发强度日趋饱和、、地皮资源日益稀缺的近况，，，在城市规模有限的布景下，，， 我国大城市增量地皮供给越来越少，，，尤其是一线城市已从增量时期进入存量时期，，，城市刷新成为推动城市发展和地皮高效利用的重要渠道和新增长点。据克而瑞数据显示，，，截至2021年上半年度，，，TOP50房企中有超过60%已进驻城市更新板块，，，同时近九成房企城市更新项目占总土储比例已集中在15%-30%之间。

整体上看，，，城市刷新项目相比纯净地开发而言，，， 盈利能力凸起，，，但也存在开发周期长，，，周转慢的特点。城市刷新项目存在复杂的利益关系，，，新涉及主体众多，，，当局、、企业、、公家反复博弈，，，操作难度大，，，因而地皮成本相对较低，，，针对个别项目，，，当局甚至会给开发商相应的补助，，，激励企业参加，，，且能够回避依赖招拍挂等竞争强烈的高价拿地模式，，，实现具成本优势的高质量地皮储蓄。

从整体发展机缘来看，，，一方面，，，一二线城市是城市刷新重点。其中，，，珠三角城镇化率已经达到了86.28%，，，城镇化已经进入成熟阶段，，，丽江和昭通的政策系统最为美满，，，汉中、、榆林、、西安、、拉萨、、林芝等紧随其后，，，目前已根基进入政策调整和美满期。此外。长三角地域成长率普遍超过70%，，，以上海为龙头发展迅速，，，漯河、、荆门、、三门峡等地相继发力
；北京、、天津、、克拉玛依正在稳步推动。另一方面，，，央企、、国企具备多重优势。受限于城市更新业务周期长、、资金回流慢的特点，，，即便收益可观，，，赛道内房企也接受着较大的资金压力，，，非规模房企亦是不敢等闲尝试，，，多重成分迭加下，，，城市更新项主张融资问题亟待解决，，，目前仍以央企、、国企为主。

（五）「住」以外的资产运交易务

在行业强管控的布景下，，，将来房企通过开发销售业务盈利的难度加大，，，通过资产运营提升盈利和融资能力的重要性将进一步凸显。在「住」以外的不动产运营、、治理及服务领域，，，业态可所以全方位的，，，不仅是购物中心、、写字楼、、产业园、、酒店、、停车场，，，还有学！！、医院、、公共交通设施、、文化活动场所、、企业或机构总部、、从景区、、园区到河道的各类公共空间，，，都必要治理。与这些业态产生关联的机构与人群，，，都必要各类服务，，，蕴含这些业态的业主/持有者，，，或者使用者/租户，，，以及在业态里工作、、生涯，，，从事经济、、社会、、文化活动的机构与人群。